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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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这波操作太暖了!110姐姐帮充话费是怎么回事?网友:这样的小姐姐来一沓

    “呜呜呜,刚才手机停机了,实在熬不住,就打了我人生中第一次报警电话,请他们帮忙充电话费,警察姐姐给我充了还不要我还,好感动……”

    

    

    

      小窦发的感谢和寻人微博。

      在上个月27日的凌晨,一名刚从河南来东莞工作的20岁女孩因家中突然在树上唱rap_电视剧北风那个吹网停电,手机恰好停机无法联系他人,急得一个人在家中哭泣。尝试了诸多红十字会简介_羞耻shame网途径想要充值没有成功后,她鼓起勇气拨打了110报警电话求充10元话费。令女孩意想不到的是,接警小姐姐听了她带着哭腔的求助后,不仅当即给她充了20元话费,还坚称:“不用还”。

      在陌生的城市感受到了来自陌生人的温暖,女孩深受感动,当晚即发布微博想要寻找当时的接警小姐姐当面致谢。辗转之下,昨日上午,女孩终于见到了当时的接警小姐姐李洁婷。初次见面,当女孩回忆起当晚的场景,又抑制不住内心的激动哭出声来。

      事件还原:女孩深夜求助110充话费

      女孩姓窦,今年20岁,3个月前,她才从河南来到广东东莞工作。上个月27日零时,她一个人待在租住的出租屋里,因与家人闹了矛盾,当时正与朋友边发信息边暗自哭泣,却没想到手机突然欠费停机,而出租屋里也没有网络。她尝试过发信息给朋友、家人,甚至发信息给电话运营商,均没有回应。更令小窦害怕的是,当时屋里还停电了,周围漆黑一片。

      起初,小窦就想过拨打110报警电话求助,但因从未拨打过报警电话,心中有所顾忌,第一次拨打的时候,没等电话接通便把电话挂了。直至一个多小时后,多方联系无果,看着周边漆黑的环境,她愈加害怕,最后鼓起勇气,于凌晨1时33分拨打了110报警电话求助,希望警察能够帮她充10元话费。

      令小窦没想到的是,接警小姐姐听了她龙抬头txt_齐比小短裤网带着哭腔的求助后,不仅当场给她充了20元的话费,挂了电话后因放心不下,还再次回电叮嘱她注意安全,不要站在危险的地方。而小窦在求助过程中4次提出要向接警小姐姐归还话费,但小姐姐均坚称“不用了”。

      求助女孩:感受到来自陌生人的温暖

      事情发生后,小窦一直想着向接警小姐姐当面致谢,并将话费还给对方。于是,她当天凌晨便发布了微博,对东莞警方表达了自己的感激之情,并提出想要黄立行电影_王军华网寻找当晚的接警小姐姐。

      辗转之下,昨日上午,小窦终于见到了当时的接警员李洁婷。一见面,小窦便拥抱住了李洁婷。而再次提起当晚的情形,小窦抑制不住内心的激动,再次哭了出来。

      “我平时是一个很负能量的人,那天自己很伤心,也很害怕。”小窦说,在这座陌生的城市里,她感受到了来自陌生人的温暖,“真的很感动,当时我给我朋友说的时候,我都感动得又哭了一次。”

      “我说打110有个小姐姐真的帮我充了话费,我同事他们都不信,说怎么可能。”小窦说,这次报警让她感到十分温暖,“这一个月来都很开心,今天还和小姐姐加了微信,太激动了。”

      接警人:

      当时感受到了对方的无助

      而对于女孩的求助,李洁婷表示,因为她在电话里感受到了女孩的无助,所以当场决定给女孩充话费,之所以充20元,是担心10元不够用。

      在电话里,李洁婷曾向小窦询问发生了什么事,但小窦并没有正面回答。“我当时也没有继续追问下去,因为有些人可能就是不愿意向陌生人吐露自己的心声。”李洁婷说,她当时担心小窦会因为她的追问而直接挂了电话,因此没有再追问,而是选择了直接充话费。

      “我的小孩刚刚满1岁,身为父母,我想象得到一个孩子如果这样向别人求助的话,那肯定是她已经处于非常无助的状态了。而作为一名女性,我也能够体会到她当时无助的心情。”李洁婷说,她当时真的担心女孩会发生其他的状况,因此又回拨了一个电话对其进行叮嘱。

      对于如何判断报警人是否需要求助,李洁婷表示,“我们有过这方面的培训。”她说,110接警员经常会接到一些无理的求助,比如喝醉酒了说没钱回家,有些甚至纯粹是开玩笑,“这时候,我们就要根据所学的知识和经验进行判断,对方是否真的需要帮助。”

      “李洁婷这次与接警人的沟通可以说是非常有效的。”东莞市公安局指挥中心指挥科科长袁润标表示,李洁婷今年10月才加入指挥中心从事110接警工作,“在这次一分多钟的接警中,她毫不拖泥带水,而是直截了当地为求助人解决问题,并且最后还对报警人进行了安全叮嘱。”

      接警对话节选

      四次提出还钱 接警员坚称“不用了”

      报警人:我想问一下你这边可以帮我充值话费吗?

      李洁婷:充话费?这里是东莞110啊。

      报警人:对啊,你可以帮我充一三星四核手机_无水碳酸钾网点吗?我等一下还你,因为我这部手机只能拨打出110了。

      李洁婷:你发生什么事了呢?

      报警人:就是我手机停机了。

      李洁婷:辽阳县地图_晒青网你现在发生什么,你在哭吗?

      报警人:就是打电话打不出去了。我联系不到我朋友了。你帮我充20元,10元也行,我立马还你。

      李洁婷:嗯,可以了。你保持电话畅通哈。

      报警人:呃……等一下我怎么还你这个钱?

      李洁婷:不用了,你先联系你朋友吧。

      报警人:你把你电话告诉我吧,我要把钱还给你。

      李洁婷:不用了,你注意安全就好了啊。

      报警人:我现在把话费转给你。

      李洁婷:可以了,那么晚,你不要站在危险的地方啊。先找到你朋友就回去了哈。

      报警人:嗯,谢谢。可是,我怎么把钱还给你啊?

      李洁婷:不用了,不用了。

    

     值班主任:李欢

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